КОММЕРЧЕСКИЕ ПЛОЩАДИ: ПОКУПАТЬ ИЛИ АРЕНДОВАТЬ?
Эстонский народ все же верит в недвижимость. Вместо аренды люди предпочитают покупать и по возможности ищут предложения о продаже. Так чаще всего происходит в сфере жилой недвижимости, а как обстоят дела с коммерческими площадями?
Быстро развивающиеся предприятия как правило сделок по продаже не ищут. Для них важнее гибкость и возможность спустя несколько лет поменять имеющуюся площадь на бόльшую.
Если же вы владеете недвижимостью, то это в определенном смысле связывает руки. Даже если коммерческая площадь новая и существенных расходов на обслуживание нет, в нее вкладываются деньги, необходимо продумывать решения по рациональному использованию площади и держать руку на пульсе при реализации пространственной программы. В коллективе должен быть человек, который будет заниматься недвижимостью. Жизнеспособное предприятие «оборачивает» деньги в своей основной деятельности значительно быстрее, получая выгоду, которая превосходит экономию, связанную с наличием собственной недвижимости. Поэтому солидную долю рынка составляют именно предложения по аренде коммерческих площадей.
Если же вы все-таки взвешиваете, что для вас лучше – купить или взять в аренду, то подумайте о таких трех вещах: планы предприятия относительно роста, необходимость владения и финансовые возможности.
Планы предприятия относительно роста
Неважно, какое решение вы приняли – покупать коммерческую площадь или брать в аренду, главное, что вы привязываетесь к выбранной площади как минимум на 3-5 лет. Переезды никому не доставляют удовольствия, и поэтому люди ищут решения, позволяющие переезжать как можно реже. Идеальная площадь – это такая площадь, с которой переезжать не нужно, но которую можно расширить, то есть при поиске коммерческой площади или здания предприятию лучше обращать внимание на такие варианты, в которых у зданий есть резерв для роста.
Резерв для роста может быть в виде имеющегося на участке места под застройку, которое поначалу не застраивается, а остается как возможность с перспективой на будущее. Второй хороший вариант резерва для роста – соседняя коммерческая площадь в том же здании, которую использует какая-то другая фирма. Если нужно будет расшириться, то можно сделать это за счет соседей – выкупив или взяв в аренду соседнюю площадь, в зависимости от предлагаемых возможностей.
В случае с новыми разработками договоры аренды, как правило, заключаются на пять лет. По истечении срока, на основании договоренности, можно продлить договор аренды. Если же арендодатель продлевать договор не хочет и повышает арендную плату до неразумных размеров, арендатор вынужден переезжать. Так мы подходим ко второму пункту.
Необходимость владения
Не желая, чтобы кто-то посторонний мог влиять на стратегические решения предприятия, его собственники ищут возможности для владения собственными коммерческими площадями.
Для сравнения: находясь на арендной площади, любую переделку нужно согласовать с собственником, и может случиться так, что не все желаемое разрешат реализовать. По окончании договора аренды все переделки и улучшения останутся у арендодателя, то есть зачастую арендаторам приходится инвестировать крупные суммы в чужую недвижимость. Если планы предприятия относительно роста определены, и точно известно, что потребности в большей площади в течение пяти или десяти ближайших лет не возникнет, то для заземления рисков при взятии в аренду разумно заключать договор аренды на соответствующий срок.
Некоторые проекты по развитию предлагают оба решения – как возможность взять коммерческую площадь в аренду, так и возможность купить ее. Подходящий вариант можно выбирать в зависимости от потребностей и возможностей предприятия.
Финансовые возможности
Если на балансе есть свободные средства, которые не находят применения в основной деятельности, то будет разумно вложить их в недвижимость. Конечно, отдача от основной деятельности, скорее всего, была бы больше, но при покупке недвижимости положительным моментом будет не только экономия за счет платы за аренду, но и работающий на пользу собственника рост стоимости.
Владеть собственной недвижимостью зачастую хотят и те предприятия, у которых нет свободных средств на счету. Если финансовые показатели фирмы стабильные, то это не будет проблемой – на помощь придет банк. В противном случае сложности могут возникнуть как при покупке, так и при взятии в аренду. Есть такая старая истина: дела у арендодателя идут хорошо, если они идут хорошо у арендатора. Поэтому перед заключением договора аренды арендодатель захочет убедиться в финансовой стабильности арендатора. Ни один арендодатель не захочет заключать договор, понимая, что, для того чтобы выбить из арендатора плату за аренду, ему придется отключать электричество.
В заключение
Нельзя однозначно сказать, какой вариант лучше. У всех предприятий разные потребности и возможности. Быстро растущим фирмам стоит брать коммерческие площади в аренду или искать такие варианты, при которых можно было бы расширяться за счет соседних площадей. Компаниям с разработанной бизнес-моделью, не ожидающим в ближайшие годы масштабных перемен в своей деятельности (читай: резкого роста), разумнее было бы приобрести свою недвижимость. При этом лучшим вариантом было бы, если бы у покупаемой недвижимости был потенциал к расширению в будущем – за счет соседних помещений или пристройки к зданию.
На рынке коммерческой недвижимости площади обычно предлагаются в аренду. В то же время строящийся в западной части Таллинна технопарк Tähetorni предлагает коммерческие площади как в аренду, так и для приобретения, при этом в случае аренды есть возможность опциона на покупку.
В состав технопарка входят 24 участка с правом застройки, поэтому дальнейшее расширение проблемой не станет. Развитием технопарка занимается Tähetorni Tehnopark OÜ, аффилированная компания OÜ Favorte, существующего на рынке уже 25 лет. Tähetorni Tehnopark OÜ планирует развивать данный проект в три этапа, что позволит предприятиям, которые возьмут в аренду / купят коммерческие площади на первом этапе, при желании на следующих этапах выбрать себе бόльшие по размеру и наиболее подходящие площади.
Не многие компании могут предложить расширение внутри технопарка, но в Tähetorni это будет возможно даже в рамках одного здания. В домах, строящихся по адресу Хяргмяэ, 21 и 22, коммерческие площади продаются по частям здания.
ОБЗОР ТЕХНОПАРКОВ, СОСТАВЛЕННЫЙ ГАЗЕТОЙ EESTI EKSPRESS, ПЕРЕЧИСЛЯЕТ ВОЗМОЖНОСТИ ТЕХНОПАРКА TÄHETORNI
(01.06.2018) – обзор бизнес-парков
Технопарк Tähetorni с его впечатляющей территорией в 20,5 га подходит для производственных, складских, логистических и торговых предприятий.
Согласно двум установленным детальным планировкам, технопарк насчитывает 26 участков, и общий общем застройки, предусмотренный детальными планировками, составляет до 150 000 м2. Неподалеку расположены один из самых крупных в Северной Эстонии торговых центров Rocca Al Mare, научный парк Tehnopol ТТУ, а также промышленный квартал, объединяющий улицы Лаки и Мустйыэ. Местонахождение в западной части Таллинна, в районе Хааберсти, рядом с оживленной улицей Палдиски маантеэ обеспечивает хорошее сообщение с центром города, и благодаря появлению многоуровневой развязки Хааберсти оно стало еще лучше. На месте подъезда к технопарку строится перекресток со светофорами – это обеспечит доступ и видимость; в дополнение к этому город занимается составлением проекта по реконструкции улицы Тяхеторни.
«В технопарке Tähetorni идет строительство коммуникаций и подъездных путей первого этапа», — комментирует консультант Uus Maa Property Advisors Кристен Тамм. «Первое здание типа stock-office, предназначенное для сдачи в аренду, будет готово уже в этом году».
Строящиеся по соседству жилые районы с расположенным поблизости парком быстро развеивают представление о технопарке как о комплексе из массивных сооружений и зданий с высокими дымящими трубами. Детальная планировка, очень хорошо интегрированная в городское пространство, создает благоприятные условия для строительства не только складских площадей, но и многоуровневых коммерческих зданий.
Фото: Обзор коммерческих парков
ЕДИНЫЙ С АРХИТЕКТУРНОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ, ГИБКИЙ И РАЗНООБРАЗНЫЙ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТЕЙ
Понятие гибкости все больше становится клише, требующим обоснований, но именно гибкость может предложить технопарк Tähetorni, благодаря видению девелопера и детальной планировки.
Технопарк Tähetorni позволяет продавать коммерческие площади как целыми зданиями, так и отдельными частями. Если складские производственные площади, как правило, сдаются в аренду целыми зданиями или боксами, то технопарк Tähetorni предлагает возможность их покупать, что для коммерческой недвижимости и для других технопарков не свойственно. В приоритете у девелоперов или собственников зданий всегда было иметь здание целиком или продавать целиком – это удобно с точки зрения управления и обслуживания. В этом важное преимущество технопарка Tähetorni с его широкими возможностями: поскольку девелопер может регулировать застройку участков, это позволяет проявлять гибкость к пожеланиям клиентов. Арендовать бокс площадью 400 квадратных метров или купить здание площадью 7000 квадратных метров – в технопарке Tähetorni возможно и то, и другое.
Также в таких случаях не часто предлагается опцион на покупку, то есть возможность выкупить площадь после того, как берешь ее в аренду на определенных условиях на конкретный период. И в этом плане у технопарка Tähetorni есть существенное преимущество и возможность идти предприятиям навстречу – достаточно лишь желания предприятия взять площадь в аренду, после чего в договоре аренды обговариваются условия и логика покупки, то есть возможность реализации опциона на покупку.
Цены за аренду начинаются с 5,2 €/м2, и, несмотря на условия и новые здания технопарка Tähetorni, они весьма конкурентоспособны. Утверждение, что более старые промышленные парки всегда предлагают более низкие цены, не соответствует истине.
ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ И БОЛЬШИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Электрическая мощность составляет около 3000 ампер. Благодаря энергоэффективности второстепенные расходы остаются в разумных пределах даже у тех клиентов, у которых на протяжении дня производится неоднократная погрузка-разгрузка товаров.
В технопарке будет построена бустерная насосная станция, обеспечивающая большую емкость потока питьевой и бытовой воды – это позволит повысить независимость от напора в таллиннской городской сети.
Tähetorni Tehnopark является аффилированным предприятием Favorte, занимающимся развитием как Ringtee Stock, так и Tähetorni Tehnopark.
Favorte – это основанной в 1993 году на эстонском капитале и действующее в Эстонии предприятие, считающее своей миссией создание современной и инновационной, но в то же время гармоничной и учитывающей потребности людей жилой и рабочей среды.
4 € ЗА СКЛАДСКИЕ ПЛОЩАДИ И 6 € ЗА ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ – АРЕНДАТОР ВЫБИРАЕТ РАЗМЕРЫ ПЛОЩАДИ
Ringtee Stock – это удобно расположенное с логистической точки зрения коммерческое здание, объединяющее в себе функции склада, офиса и представительства и расположенное на Таллиннской окружной дороге. Местонахождение на магистрали окружной дороги обеспечивает хорошее сообщение с Тартуским и Петербургским шоссе, а также с городом Таллинном через улицу Суур-Сыямяэ.
Энергоэффективность здания имеет маркировку В, что означает очень низкие побочные расходы. Планировка помещений хорошо продумана – каждый квадратный метр здания находит эффективное применение. В здании есть возможность арендовать складские или производственные площади подходящего для вас размера. При необходимости мы можем сдать в аренду и офисные помещения, сделав арендатору прекрасное решение built-to-suit.
Свяжитесь с нами!
Наши торговые партнеры
